22 Martie, 2019

CCR: Este obligatorie forma autentică a antecontractului de vânzare a unui bun imobil?

De dată relativ recentă în Monitorul Oficial al României, Partea I nr. 169 din 04.03.2019 a fost publicată și menționam faptul că, potrivit art. 147 alin. (4) din , de la data publicării (în cazul de față de la data de 04.03.2019) decizia CCR este general obligatorie şi are putere numai pentru viitor. 

Menționăm faptul că, prin decizia mai sus-amintită, CCR, cu unanimitate de voturi, a respins, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate și a constatat că dispozițiile art. 1279 alin. (3) teza întâi din sunt constituționale în raport cu criticile formulate. 

Care este conținutul textului legal menționat de CCR în Decizia nr. 745 din 22.11.2018? 

Art. 1279 alin. (3) teza întâi din Codul civil: De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. (…).” 

Cum și-a motivat autoarea -în esență- excepţia de neconstituţionalitate? 

În opinia autoarei excepției, prevederile legale criticate contravin dispozițiilor din Constituție cuprinse în art. 16 alin. (1) care consacră principiul egalității în fața legii și a autorităților publice, art. 21 alin. (2) și (3) referitor la dreptul de acces liber la justiție și la un proces echitabil și art. 44 alin. (1) care garantează dreptul de proprietate privată.

În motivarea excepției de neconstituționalitate, autoarea acesteia a susținut, în esență, că textul de lege criticat, în interpretarea dată de instanța de fond, contravine principiului egalității cetățenilor în fața legii, cu referire la modalitatea de exteriorizare a voinței de a vinde un imobil, care, atunci când este exprimată prin act sub semnătură privată, este lipsită de eficiență juridică, în schimb, aceeași voință de a vinde exprimată prin act autentic produce efecte juridice. Aceasta înseamnă că aceeași manifestare de voință, care ar trebui să beneficieze de același tratament juridic, este tratată discriminatoriu în funcție de formalitatea prin care ea a fost exprimată. A mai susținut, de asemenea, că limitarea dreptului de a solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, pe considerentul că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost făcută în formă autentică și că ea îmbracă doar forma unui înscris sub semnătură privată, reprezintă, de asemenea, o formă de discriminare a titularului dreptului de proprietate. A mai arătat că garantarea dreptului de proprietate presupune și garantarea exercitării atributelor dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, dintre care cel mai important este acela de a dispune de bun, mai ales atunci când manifestarea de voință exprimată în acest sens este irevocabilă, în condițiile în care proprietarul a predat bunul și a încasat prețul bunului, așa cum este situația în speță. 

Cum a motivat CCR -în esență- decizia sa? 

Examinând excepția de neconstituționalitate, CCR a observat că art. 1279 din Codul civil, din care face parte textul de lege criticat în cauză, reglementează regimul juridic al promisiunii de a contracta, conținând regulile generale, nediferențiate pe tipuri speciale de contracte. Astfel, legiuitorul a stabilit, la alin. (1), că promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. Următoarele două alineate prevăd conduita posibilă a beneficiarului promisiunii, în cazul neexecutării voluntare a acesteia, și anume sesizarea instanței de judecată în vederea obligării celeilalte părți la plata de daune interese sau în scopul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract. Textul de lege supus controlului de constituționalitate, astfel cum acesta a fost individualizat în urma analizei motivării formulate de autoarea excepției, consacră tocmai posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, “atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite“. 

Pentru încheierea valabilă a contractelor de vânzare având ca obiect imobile terenuri este necesară forma autentică, potrivit dispozițiilor art. 1244 din Codul civil. Întrucât prevederile de lege criticate condiționează pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare de îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale contractului în discuție, autoarea excepției critică interpretarea dată de prima instanță căreia i-a adresat cererea, în sensul că și promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie să îmbrace forma autentică pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare. Critica de neconstituționalitate formulată constă, în esență, în faptul că textul de lege supus controlului de constituționalitate contravine principiului egalității cetățenilor în fața legii, de vreme ce modalitatea de exteriorizare a voinței de a vinde un imobil teren în condițiile este lipsită de eficiență juridică atunci când este exprimată prin act sub semnătură privată, în schimb, aceeași voință de a vinde exprimată prin act autentic produce efecte juridice. În consecință, limitarea dreptului de a solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, pe considerentul că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost făcută în formă autentică, ci aceasta se prezintă sub forma unui înscris sub semnătură privată, reprezintă o discriminare a titularului dreptului de proprietate.

Față de această susținere, CCR a constatat că textul de lege criticat nu conține nicio diferențiere în funcție de forma în care a fost încheiată promisiunea de a contracta, astfel că nu se poate reține pretinsa încălcare a dispozițiilor constituționale care consacră principiul egalității în drepturi și a celor care garantează în mod egal dreptul de proprietate privată. În acest sens prezintă importanță considerentele cuprinse în Decizia nr. 755/16.12.2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101/09.02.2015, în care, referindu-se la prevederile art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial a României, Partea I, nr. 178/12.03.2014, CCR a reținut că antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligație de a face care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun, indiferent de forma antecontractului (paragraful 24). De asemenea, CCR a statuat (paragrafele 25 și 26) că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, și persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a actului (antecontract de vânzare), efectele produse de acesta (obligația de a încheia în viitor ul de vânzare), precum și momentul încheierii antecontractelor – anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Singura diferență ce poate fi reținută între aceste două categorii de persoane se referă la forma încheierii antecontractului, aspect care nu este de natură de a crea situații juridice diferite pentru părțile acestor două tipuri de antecontract, având în vedere faptul că, indiferent de forma acestuia, efectele produse sunt aceleași. Astfel, atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât și cel neautentificat nu realizau însuși transferul dreptului de proprietate, generând doar obligația părților de a încheia în viitor contractul de vânzare. În legătură cu situația particulară a antecontractelor încheiate în formă autentică, CCR a reținut că, prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea pentru modificarea și completarea unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 246/29.04.2013, a fost introdusă obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunii de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta, sub sancțiunea nulității absolute, însă, ulterior, art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale și prorogarea unor termene și de modificare și completare a unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 434/17.07.2013, a abrogat în mod expres această obligație. Așadar, în perioada 02.05-19.07.2013 a existat obligația încheierii în formă autentică a antecontractelor de vânzare, sub sancțiunea nulității absolute a actului. Însă această obligație legală de încheiere a antecontractelor în formă autentică nu producea nicio consecință diferită sub aspectul efectului translativ de proprietate, având în vedere faptul că atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât și cel neautentificat la notariat nu realizau însuși transferul dreptului de proprietate. Ca atare, CCR a observat că, având în vedere că situațiile juridice în care se află părțile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, precum și ale celui neautentificat nu diferă în esență, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privința acestora, a unui tratamentul juridic diferit. Valorizarea diferențiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcție de criteriul formei încheierii actului, are drept consecință consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan.

CCR a constatat, totodată (paragraful 28), că nu se poate reține nicio rațiune obiectivă și rezonabilă în sensul diferențierii actului autentic – act sub semnătură privată, o asemenea opțiune legislativă echivalând cu instituirea unui tratament juridic diferențiat sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract autentic, întrucât se conferă dreptului de creanță al acestora o poziție distinctă, diferențiată și mai avantajoasă față de cel al persoanelor care au încheiat un antecontract sub semnătură privată. Prin urmare, CCR a reținut că acordarea unei poziții privilegiate dreptului de creanță al persoanelor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentic contravine art. 16 alin. (1) în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art. 44 alin. (2) din Constituție, teza referitoare la garantarea și ocrotirea în mod egal a dreptului de proprietate privată.

Aceste considerente reținute de CCR au vizat situația antecontractelor de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, ipoteză existentă și în speța de față. Or, prevederile art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil, criticate în prezenta cauză, conferă instanței posibilitatea de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, “atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”, fără să condiționeze pronunțarea unei astfel de soluții de forma în care a fost încheiată promisiunea de vânzare, aceasta fiind irelevantă. Antecontractul de vânzare nu face altceva decât să genereze obligația de a face constând în încheierea ulterioară a contractului, acesta urmând să fie perfectat potrivit condițiilor impuse de lege, inclusiv în ceea ce privește forma.

De altfel, CCR a reținut că, în cursul soluționării aceluiași litigiu în cadrul căruia a fost ridicată prezenta excepție de neconstituționalitate, a fost sesizată și Înalta Curte de Casație și Justiție, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la modalitatea de interpretare a dispozițiilor “art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil”, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic. Prin Decizia nr. 23/03.04.2017, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 365/17.05.2017, Înalta Curte de Casație și Justiție a apreciat că nu este necesar ca promisiunea de vânzare-cumpărare să îmbrace forma autentică pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, reținând, în argumentarea acestei soluții, cele statuate cu privire la această problematică de Curtea Constituțională în jurisprudența sa.

Pentru a decide astfel, instanța supremă a apreciat, în spiritul considerentelor exprimate de instanța de contencios constituțional prin deciziile mai sus citate, că această formalitate se referă la contractul de vânzare, iar nu la promisiunea de vânzare, care urmează regulile principiului consensualismului. În caz de admitere a cererii de chemare în judecată, cerința formei solemne este îndeplinită prin chiar hotărârea judecătorească pronunțată, care are forța probantă a unui înscris autentic conform art. 434 din Codul de procedură civilă (paragrafele 123 și 124). Înalta Curte a arătat, totodată, că valoarea de înscris autentic a hotărârii determină chiar conversiunea înscrisului sub semnătură privată (promisiunea bilaterală de vânzare) într-un înscris autentic (hotărârea care ține loc de contract de vânzare), raportat la împrejurarea că, numai din acest moment, convenția, căreia îi lipsea un element constitutiv (forma autentică), va produce efecte juridice. Instanța supremă a precizat că hotărârea care ține loc de act autentic de vânzare reprezintă o hotărâre constitutivă de drepturi, întrucât dă naștere sau realizează transferul dreptului de proprietate, tocmai acesta fiind și scopul legiuitorului în edictarea instituției respective, care vine să sancționeze, pe cale judiciară, refuzul nejustificat al promitentului care și-a asumat obligațiile unui astfel de transfer și care, ulterior, înțelege să nu și le mai respecte. În sprijinul ideii că nu este necesară perfectarea antecontractului de vânzare în formă autentică, Înalta Curte a mai arătat că promisiunea sinalagmatică de vânzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei autentice, așa încât antecontractul se supune libertății formei, în condițiile art. 1.178 din Codul civil, care reprezintă regula în materie de contracte. Promisiunea de vânzare trebuie să întrunească condițiile de valabilitate, ea însăși fiind un contract, dar nu și pe cea a formei autentice, impusă de lege doar pentru contractul de vânzare (paragraful 135).

Așadar, instanța supremă a clarificat înțelesul normelor supuse analizei sale, stabilind, cu forță obligatorie pentru toate instanțele judecătorești, de la data publicării deciziei în Monitorul Oficial al României, Partea I [conform art. 521 alin. (3) din ], soluția de principiu asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizată. Prin urmare, interpretarea care, în opinia autoarei excepției, ar fi putut să determine neconstituționalitatea textului de lege criticat a fost înlăturată prin decizia prin care Înalta Curte a statuat că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare. Cu alte cuvinte, partea interesată se poate adresa instanței de judecată în acest scop fără ca lipsa formei autentice a promisiunii de vânzare-cumpărare să reprezinte un impediment în soluționarea favorabilă a demersului judiciar. În această interpretare, obligatorie pentru toate instanțele, textul de lege criticat respectă pe deplin prevederile din Legea fundamentală invocate de autoarea excepției în motivarea criticii de constituționalitate.

Ca atare, CCR constată că nu poate reține criticile formulate în sprijinul admiterii prezentei excepții de neconstituționalitate.

Ai nevoie de Decizia CCR nr. 745/2018? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de !

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: [email protected]

Fara comentarii

Scrie un comentariu