23 Septembrie, 2018

Chiriașii au dreptul de a cumpăra imobilelor cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului

Prin Încheierea din data de 06.04.2017, în Dosarul nr. 3.633/211/2016, Tribunalul Cluj – Secția civilă a dispus sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție (denumită în continuare ÎCCJ) în baza art. 519 din , în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept:

Dacă prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 [1] pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, sunt aplicabile ulterior datei de 14.02.2001, având în vedere prevederile art. 52 [2] și art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 [3] privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06.03.1945-22.12.1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare. 

Ce a decis ÎCCJ în cazul sesizării mai sus menţionate?

ÎCCJ a decis prin  că:

În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pe lângă dreptul de preempțiune, chiriașii au și dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinația de locuințe, drept prevăzut deart. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare”.

De dată relativ recentă, Decizia ÎCCJ nr.  81/06.11.2017 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I nr. 49/18.01.2018 și menţionăm faptul că, potrivit art. 521 alin. 3 din Codul de procedură civilă, dezlegarea dată chestiunilor de drept este obligatorie pentru instanţa care a solicitat dezlegarea de la data pronunţării deciziei, iar pentru celelalte instanţe, de la data publicării deciziei în Monitorul Oficial al României, Partea I (adică de la data de 18.01.2018 ). 

Ce a declanşat litigiul principal în discuţie?

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca – Secția civilă la data de 04.03.2016, cu nr. 3.633/211/2016, reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și municipiul Cluj-Napoca, obligarea acestora la efectuarea formalităților de vânzare cu privire la apartamentul situat în Cluj-Napoca, județul Cluj, ce face obiectul Contractului de închiriere nr. xxxxx/1999 încheiat cu Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, precum și obligarea pârâților la plata de penalități în cuantum de 500 lei pe zi de întârziere, de la data rămânerii definitive a hotărârii pronunțate și până la îndeplinirea obligației, conform art. 906 alin. (2) din Codul de procedură civilă, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă nr. 8.105/28.09.2016, prima instanță a respins acțiunea.

S-a reținut că reclamanta ocupă locuința situată în Cluj-Napoca, județul Cluj, în temeiul Contractului de închiriere nr. xxxxx/1999 încheiat cu Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și a solicitat obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil, motivat de calitatea sa de chiriaș și de faptul că imobilul nu a fost revendicat de foștii proprietari.

Raporturile de locațiune dintre părți s-au născut la data de 08.07.1999, art. 9 din pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, nefiind incident în cauză, conform prevederilor privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin HG nr. 20/1996, republicate.

privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare, nu a abrogat prevederile Legii nr. 112/1995 privitoare la înstrăinarea către chiriași a spațiilor proprietatea unităților locale.

Prin urmare, art. 42 din Legea nr. 10/2001 nu stabilește anumite condiții în care se poate face înstrăinarea, ci doar prevede că înstrăinarea se face potrivit legislației care permite acest lucru.

Or, singura lege care să permită o astfel de vânzare este Legea nr. 112/1995 care fixează regulile după care se face vânzarea, iar Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 (art. 6) au recunoscut dreptul de a cumpăra imobilele numai chiriașilor care au contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, condiție pe care reclamanta nu o îndeplinește, contractul său de închiriere fiind încheiat la data de 8 iulie 1999.

Cât privește sintagma “pot fi înstrăinate” folosită de legiuitor în dispozițiile art. 42 din Legea nr. 10/2001, legea nu stabilește o obligație în sarcina deținătorului actual, ci o facultate a acestuia, întrucât în caz contrar s-ar încălca dreptul de proprietate prevăzut de art. 489 din Codul civil, garantat de Constituția României și deart. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

În cazul în care ar exista o derogare de la principiul libertății contractuale, aceasta ar fi fost prevăzută expres de către legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiecților de drept. În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (CEDO) a statuat că ingerința statului în exercițiul drepturilor cu caracter patrimonial trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern și să respecte un raport de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat (Hotărârea din 21.02.1986, pronunțată în Cauza James și alții împotriva Regatului Unit al Marii Britanii și Irlandei de Nord). Ca atare, instanța a apreciat că prin obligarea pârâților la vânzarea imobilului s-ar încălca Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

Mai mult, pârâții au tot dreptul să refuze încheierea contractului atât timp cât reclamanta are debite neachitate, respectiv penalități de întârziere.

Împotriva sentinței primei instanțe a formulat apel reclamanta, arătând, pe lângă alte critici ce vizează argumentele primei instanțe, că și-a manifestat dorința de a cumpăra imobilul deținut cu titlu de chirie, iar intimații au analizat cererea sa și au constatat că sunt întrunite condițiile de a se proceda la vânzarea spațiului, efectuând evaluarea acestuia și stabilind prețul de 21.571 lei prin procesul-verbal de evaluare încheiat la data de 20.01.2015.

Apelanta-reclamantă a susținut că prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 nu sunt contrare prevederilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, ci cel din urmă text de lege a venit doar cu o completare, în sensul că le conferă chiriașilor un drept de preempțiune.

Prin întâmpinarea formulată de intimații municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, ambii reprezentați prin primar, s-a susținut că hotărârea instanței de fond a fost pronunțată cu respectarea dispozițiilor legale incidente, arătându-se că legea cuprinde o normă permisivă și nu una imperativă de obligare la vânzare, legiuitorul lăsând la latitudinea unităților administrativ-teritoriale opțiunea de a vinde sau de a păstra imobilele în fondul locativ de stat.

Tribunalul Cluj – Secția civilă, învestit cu soluționarea apelului, a constatat admisibilitatea sesizării ÎCCJ în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile referitor la chestiunea de drept mai sus amintită, în conformitate cu prevederile art. 519 din Codul de procedură civilă și a dispus suspendarea cauzei până la soluționarea de către ÎCCJ a respectivei chestiuni  de drept.


[1] Art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995: Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.

[2] Art. 52  din Legea nr. 10/2001:La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă orice alte dispoziții contrare.

[3] Art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001: Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.

Ai nevoie de Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de !

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: [email protected]

Fara comentarii

Scrie un comentariu

удаление тату одесса

http://fashioncarpet.com.ua

В интеренете нашел популярный веб портал со статьями про болденон https://biceps-ua.com/